Jakarta, Properti Indonesia - Paska enam bulan berjalannya program vaksinasi Covid-19 di tahun 2021, Indonesia justru kembali dihadapkan pada lonjakan kasus covid harian secara signifikan dengan kisaran angka tertinggi lebih dari 50 ribu kasus per hari. Optimisme akan membaiknya berbagai sektor usaha dalam negeri, termasuk sektor properti di tahun ini seolah meleset dari apa yang dibayangkan sejumlah pelaku usaha di tanah air. Adapun, sektor ritel, kondominium dan perkantoran di Jakarta adalah diantara beberapa subsektor properti yang paling tertekan sejak setahun terakhir.
Martin Samuel Hutapea, Research & Consultancy Department Leads Property Services Indonesia, menuturkan, meskipun program vaksinasi telah berjalan, namun kenaikan kasus pandemi harian juga meningkat sehingga sangat berpengaruh kepada operasional perusahaan. “Ditambah dengan kemungkinan adanya pembatasan kegiatan oleh pemerintah, akan menyebabkan semakin tertundanya recovery sektor perkantoran,” ujar Martin dalam laporan yang dirilis Leads Property Services Indonesia bertajuk Jakarta Property Market Insight Q2 2021, Jumat (16/7).
Menurut Martin, kondisi yang sama juga terjadi pada sektor ritel. “Pada tahun lalu, para penyewa berharap adanya perbaikan di tahun 2021 ini. Namun, bertambahnya kasus pandemi harian yang terus melonjak di akhir kuartal 2 2021 menyebabkan enggannya pengunjung untuk kembali berbelanja di mal- mal,” tuturnya. Nah, bagaimana ketiga subsektor ini mencoba bertahan di tengah masa pandemi yang masih belum bisa dipastikan akan berakhir? Berikut laporan selengkapnya yang telah dihimpun Properti Indonesia.
Ilustrasi ruang perkantoran
SEKTOR PERKANTORAN
Di kuartal 2 2021, pasokan pasar perkantoran di CBD masih stabil karena belum ada pasokan baru yang masuk ke pasar, sehingga pasokan kumulatif masih berada di posisi 6,98 juta meter persegi. Namun akan ada beberapa gedung yang diperkirakan masuk ke pasar perkantoran sebesar 316,842 m2 hingga akhir tahun ini.
Dalam hal distribusi berdasarkan lokasi, Jenderal Sudirman masih menjadi pemasok terbanyak yaitu sebesar 28%, diikuti oleh Rasuna Said dan Gatot Subroto, masing-masing sebesar 15%. Dalam kondisi yang sulit, pasar perkantoran di CBD, Jakarta hanya membukukan penyerapan ruang kantor sebesar 2,184 m2, dimana angka ini termasuk kecil. Selama kuartal 2 2021 berjalan, aktifitas permintaan ruang kantor sangat jarang dan diperkirakan akan terus berlangsung hingga akhir 2021.
Adapun, untuk permintaan ruang kantor di kuartal 2 2021 berasal dari perpanjangan sewa dan ekspansi kecil- kecilan dengan jumlah yang tidak banyak, yang dikontribusikan oleh industri tertentu yaitu IT dan E-Commerce. Kategori industri ini termasuk resilient atau cukup ulet meresponsi kondisi pandemi karena permintaan akan produk/ jasa mereka masih tergolong baik.
Menurut catatan Leads Property Services Indonesia, harga sewa ruang kantor mengalami koreksi, bahkan sejak awal tahun. Harga sewa kotor di kuartal 2 2021 tercatat sebesar Rp 344.500 per m2 per bulan, atau tertekan sebanyak 0,9% dari kuartal sebelumnya karena sangat minimnya permintaan di pasar perkantoran CBD. Kerja-dari-rumah (WFH) juga merupakan salah satu faktor yang menahan perusahaan- perusahaan untuk melakukan ekspansi.
Sedangkan pasar perkantoran strata-title, tergolong stabil sejak kuartal sebelumnya, karena hanya mengalami pertumbuhan secara tidak signifikan sebesar 0,6% saja, sehingga mencapai angka Rp 57,1 juta per m2 karena masih ada sejumlah kecil tertentu investor yang melirik produk perkantoran strata-title di CBD Jakarta.
Perkantoran Non CBD
Untuk pasar perkantoran Non-CBD Jakarta, terdapat penambahan gedung kantor baru di Kawasan Pondok Indah yaitu sekitar 44,100 m2. Hal ini menyebabkan bertambahnya pasokan kumulatif menjadi 4,05 juta m2. Kondisi ini akan diikuti oleh beberapa gedung lainnya sebesar 67,185 m2 di akhir tahun ini yang akan tersebar di Jakarta pusat, utara dan selatan.
Meskipun mengalami penambahan pasokan, tetapi tidaklah demikian dengan permintaan. Masih berlakunya Work-from-home di banyak perusahaan masih menyebabkan belum perlunya ekspansi. Selain itu, pengurangan ruang kantor (downsizing) justru terjadi karena adanya “ruang kantor tidak terpakai”. Hal ini dilakukan sebagai suatu strategi untuk mengurangi biaya operasional.
Dengan kondisi di atas, tingkat hunian perkantoran Non-CBD Jakarta tertekan ke angka 76,7% di kuartal 2 2021 atau turun sekitar 1 basis poin. Tertekannya tingkat hunian diperkirakan akan terjadi lagi di akhir tahun ini oleh karena adanya beberapa gedung kantor baru.
Dibandingkan kuartal lalu, harga sewa kotor pasar perkantoran Non-CBD terkoreksi sebesar 0,03% atau bisa dianggap stabil, sehingga mencapai kisaran IDR 244,124 per m2 per bulan. Sama halnya dengan perkantoran strata-title yang relatif stabil, tidak bergerak secara signifikan, masih berada di angka Rp 31,7 juta per m2 yang menandakan bahwa investor masih dalam posisi wait and-see karena mereka juga menyadari bahwa mencari penyewa juga sangat sulit.
Proyek kondominium di kawasan Jakarta (Mita Ds/Properti Indonesia)
SEKTOR KONDOMINIUM
Maraknya program vaksinasi masih belum membuat para pengembang kondominium berminat untuk me-launching produk baru mereka ke pasar. Banyaknya unit- unit yang belum terjual menyebabkan pengembang menahan rencana mereka untuk mengembangkan produk baru. Leads Property Services Indonesia mencatat, kondisi ini menyebabkan jumlah pasokan kumulatif stabil di kisaran 256,394 unit, dimana angka ini tidak berubah sejak tahun 2020. Jakarta selatan dan barat masih memimpin sebagai pemasok terbesar, masing- masing sekitar 20% dan diikuti oleh Jakarta pusat sebesar 18%.
Selama kuartal 2 2021, permintaan kumulatif sebenarnya menunjukkan perbaikan dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga sedikit meningkat sebesar 0,2% dari kuartal sebelumnya, menjadi 213.361 unit. Hal ini disebabkan oleh penawaran- penawaran yang menarik dari pengembang baik berupa diskon harga, down payment yang cukup fleksibel, cicilan yang cukup panjang waktunya, namun juga didukung oleh insentif pemerintah berupa bebas PPN untuk produk siap huni dan juga tingkat bunga KPA yang cukup rendah.
Terkait perkembangan harga, pada Q2 2021 harga masih belum menunjukkan peningkatan drastis dibanding kuartal 1 2021 atau relatif stabil sebagai strategi agar pengembang tidak kehilangan pembeli. “Pembeli termasuk price sensitive. Perubahan harga yang cukup tinggi akan membuat sebuah produk tidak menarik untuk dilirik sehubungan dengan masih tertekannya daya beli masyarakat karena pandemi dan belum lagi mereka yang terkena PHK serta cicilan yang macet di tengah jalan,” jelas Martin.
Pada Q2 2021 harga rata-rata pasar kondominium di CBD Jakarta sedikit bergerak sebesar 0,2% secara kuartalan menjadi Rp 48 juta per m2. Sementara itu, untuk lokasi- lokasi prime (di luar CBD) juga sedikit bertumbuh yaitu sebesar 0,5% secara kuartalan sehingga mencapai angka Rp 34,4 juta per m2.
Menurut catatan Leads Property Services Indonesia, dengan meningkatnya kasus pandemi di Jakarta, membuat sektor ini menjadi alternatif untuk isolasi mandiri keluarga pemilik unit. Namun, preferensi pembeli akan hunian masih sementara waktu berpindah ke rumah tapak karena dianggap lebih aman dari penyebaran virus. Sementara itu, pengembang masih akan bergantung pada insentif pemerintah berupa bebas PPN untuk mendorong penjualan produk mereka, diikuti oleh penawaran- penawaran yang menarik seperti disebutkan sebelumnya. Hal ini berpotensi meningkatkan tingkat penjualan ke kisaran 84-85% di akhir tahun ini.
.jpg)
Ekspansi perusahaan ritel asing di Indonesia (dok MDLN)
SEKTOR RITEL
Tingkat hunian di kuartal 2 2021 turun ke angka 88,9% dari kuartal sebelumnya, yang setara dengan 1,3 basis poin oleh karena berkurangnya pemrintaan ruang ritel secara kuartalan. Kondisi ini diperkirakan akan berlanjut sehubungan dengan beberapa pasokan baru hingga akhir tahun ini.
Sektor ritel mengalami penambahan pasokan di kuartal 2 2021 yang berasal dari Jakarta selatan dan barat, sebesar 44,000 m2. Penambahan ini menambah pasokan kumulatif sektor ritel ke angka 3,43 juta m2. Maraknya vaksinasi diharapkan dapat meningkatkan confident para pengunjung untuk kembali berbelanja di mal- mal maupun fasilitas ritel lainnya. Oleh karena itu, pusat perbelanjaan baru tetap masuk ke pasar. Di akhir 2021, akan ada sebesar 89,000 m2 pasokan baru yang beroperasi.
Namun permintaan kumulatif justru tertekan oleh karena berkurangnya permintaan secara kuartalan, sebesar 9,660 m2. Hal ini disebabkan oleh tutupnya geraigerai penyewa oleh karena biaya operasional yang mahal yang belum dapat ditutup oleh pendapatan penjualan. Permintaan kumulatif turun ke angka 3,05 juta m2. Meski demikian, masih ada beberapa pengembang yang berhasil menarik penyewa untuk mengisi ruang usaha mereka meskipun belum terlalu banyak jumlahnya. Harga sewa yang kompetitif serta grace period (masa bebas sewa) tertentu menjadi salah satu penarik bagi penyewa.
Harga sewa rata- rata ritel di CBD dan Non-CBD Jakarta masih tergolong stabil, yaitu berada di angka Rp581.600 dan 374.000 per m2 per bulan, tidak berubah banyak dari kuartal sebelumnya. Penyewa cukup sensitif terhadap kenaikan harga sewa dalam kondisi dimana penjualan produk mereka masih belum pulih.
Di tahun lalu, para penyewa berharap adanya perbaikan di tahun 2021 ini. Namun, bertambahnya kasus pandemi harian yang mencapai kisaran 20,000 di akhir kuartal 2 2021 dapat menyebabkan enggannya pengunjung untuk kembali berbelanja di mal- mal. Belum lagi bila pemerintah dapat memberlakukan pembatasan kegiatan secara menyeluruh secara tiba- tiba.
Kondisi ini akan menyebabkan para penyewa untuk berpikir kembali dalam melakukan ekspansi dalam waktu dekat. Dengan kata lain, kondisi ini mirip dengan sektor perkantoran, yaitu akan menghadapi elayed recovery atau tertundanya kondisi yang membaik. Sebagai alternatifnya, para penyewa akan lebih mengandalkan online selling maupun grab and go untuk tetap dapat mencetak pendapatan, dalam rangka menghindari potensi pe nutupan bisnis yang masih mungkin terjadi. Riz | Leads Property Service
