Jakarta, Properti Indonesia - Sepanjang kuartal I 2025, sektor hotel di Jakarta masih mengalami tekanan dari sisi okupansi dengan mengalami penurunan rata-rata tingkat hunian sebesar 17 persen (QoQ). Hal ini merupakan efek dari berkurangnya aktifitas kegiatan MICE serta bertepatan dengan periode libur Lebaran. Di sisi lain, pasar perkantoran di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta mulai memperlihatkan sinyal positif.
Dalam pemaparan pada acara media briefing yang digelar Leads Property Indonesia di The Executive Center, Jakarta Mori Tower, Kamis (19/6), Associate Director Leads Property, Martin Samuel Hutapea, menyampaikan kinerja hotel diprediksi akan mulai membaik seiring pulihnya aktivitas bisnis pasca Lebaran. Namun, dengan pemangkasan anggaran pemerintah yang berlanjut, tantangan pada tingkat hunian masih akan berlanjut.
Menurutnya, hotel kelas atas justru menjadi segmen yang paling adaptif terhadap tekanan pasar dengan tingkat okupansi mencapai 57 persen dan tarif rata-rata Rp2,5 juta per malam. Sementara itu, hotel bintang empat membukukan tingkat okupansi 53 persen dan tarif Rp666 ribu, sedangkan hotel bintang tiga berada di angka 51 persen dengan tarif rata-rata Rp486 ribu.
Martin menjelaskan jika efisiensi anggaran untuk perjalanan dinas dan rapat kerja terus berlanjut tanpa insentif baru, maka bukan tidak mungkin performa hotel bintang tiga dan bintang empat di Jakarta yang bergantung pada sektor MICE akan terus melemah sehingga beresiko memicu perang harga di pasar.
Di kutub lain, pengembangan hotel baru juga mulai menjauhi kawasan pusat bisnis tradisional. Kawasan seperti Halim, Soekarno-Hatta, Blok M, hingga transit hub seperti Dukuh Atas kini menjadi sasaran investor. Konsep lifestyle hotel, yang menawarkan pengalaman tematik dan terkoneksi dengan gaya hidup generasi muda, diperkirakan akan semakin dominan. Di sisi lain, tekanan terhadap hotel lama yang tidak bertransformasi menyebabkan fenomena devaluasi pasar, terutama di segmen bintang lima. Tren light but quality diprediksi menjadi pendekatan baru dalam pengembangan hotel di Jakarta.
Perkantoran CBD membaik
Sementara itu, sektor perkantoran di Jakarta CBD mulai menunjukkan arah pemulihan setelah beberapa kuartal mengalami tekanan. Hingga kuartal I 2025, tidak ada tambahan pasokan baru, sehingga total stok tetap di angka 7,45 juta meter persegi. Sub-pasar utama seperti Jenderal Sudirman dan SCBD tetap mendominasi dengan pangsa pasar sekitar 40 persen, diikuti oleh Rasuna Said dan Gatot Subroto dengan kontribusi masing-masing sebesar 16 dan 15 persen.
Secara umum, permintaan ruang kantor di seluruh Jakarta tercatat meningkat, dengan tingkat okupansi keseluruhan mencapai 72 persen, menandai kenaikan signifikan dibandingkan kuartal sebelumnya. Net absorpsi bahkan mencapai 18.511 meter persegi, mencerminkan pemulihan yang ditopang oleh kebutuhan akan ruang kerja berkualitas dan strategis. Leads Property mencatat bahwa pemulihan ini turut dipengaruhi oleh konsistensi permintaan ruang kantor premium serta semakin stabilnya kondisi pasar di sub-pasar utama.
Rata-rata sewa ruang kantor di CBD juga mengalami kenaikan tipis sebesar 0,4 persen secara kuartalan menjadi Rp331.500 per meter persegi per bulan. Kenaikan ini mencerminkan sinyal positif dari pemilik gedung yang mulai mendapatkan kembali daya tawar. Untuk gedung strata-title, rata-rata harga penawaran naik 0,72 persen menjadi Rp55,7 juta per meter persegi, mencerminkan penyesuaian harga oleh pengelola gedung premium terhadap permintaan pasar.
Namun demikian, tekanan tetap datang dari faktor eksternal seperti depresiasi nilai tukar Rupiah dan ketegangan perdagangan global, yang dapat memengaruhi nilai sewa berbasis dolar. Rata-rata sewa bruto dalam USD tercatat turun 2,9 persen menjadi sekitar USD 20,3 per meter persegi per bulan.Martin menambahkan bahwa keberlanjutan tren positif di sektor perkantoran sangat bergantung pada daya serap dan ekspansi perusahaan di sub-pasar utama. Pemilik gedung yang mampu mengintegrasikan kualitas bangunan dengan akses transportasi umum dinilai akan menjadi yang paling kompetitif dalam mempertahankan penyewa jangka panjang.
