Beijing, Properti Indonesia – Krisis finansial yang membelit raksasa properti Tiongkok, Evergrande ruapanya masih berlanjut. Ketika developer properti Tiongkok tersebut kini sedang berjuang untuk membayar kreditur mereka, pasar global justru meresponnya dengan aksi jual. Tak pelak, hutang Evergrande sekarang mencapai lebih dari $305 miliar dollar.
Sejumlah pihak pun mulai mempertanyakan tentang rencana bailout pemerintah Tiongkok, termasuk seberapa besar potensi gagal bayar Evergrande. Sekedar informasi, Evergrande saat ini tercatat sebagai perusahaan real estat dengan hutang terbesar di dunia serta berada diambang kebangkrutan. Berbagai berita seputar Evergrande bahkan mampu membuat pasar global sempat tertekan selama perdagangan pada hari Senin, (20/9) lalu.
Dari dalam negeri, Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati menyebut krisis Evergrande sebagai salah satu risiko anyar yang membayangi pemulihan perekonomian dunia saat ini. "Jadi kita harus melihat dengan mewaspadai apa yang terjadi di dalam perekonomian Tiongkok dengan adanya fenomena gagal bayar dari perusahaan Evergrande ini," tuturnya dalam konferensi pers, Kamis, (23/9) dilansir dari laman portal tempo.co.
Yang menarik, meski masih belum dapat diprediksi terkait Evergrande dalam beberapa waktu ke depan, namun sejumlah Negara-negara di dunia saat ini terus memantau dengan cermat harga aset dan tingkat hutang Evergrande untuk menjaga perekonomian global.
Menurut Sri Mulyani, isu gagal bayar hutang Evergrande dapat berimbas kepada stabilitas sektor keuangan di Negeri Tirai Bambu. "Mereka akan mengalami situasi yang sangat tidak mudah dan memiliki dampak yang luar biasa besar, baik untuk perekonomian domestik di Tiongkok dan di dunia," katanya.
Senada, Gubernur Bank Indonesia (BI) Perry Warjiyo mengatakan, krisis yang terjadi pada salah satu perusahaan pengembang properti terbesar Tiongkok itu kembali menimbulkan ketidakpastian terhadap perekonomian khususnya pasar keuangan global. "Dampak yang terjadi di Tiongkok dapat kami sampaikan, memang berpengaruh terhadap ketidakpastian pasar keuangan global," kata dia, dalam konferensi pers virtual, Selasa (21/9/2021) dilansir dari laman portal kompas.com.
Lebih lanjut Perry mengakui, kasus tersebut juga telah memberikan dampak terhadap pasar modal nasional. Namun demikian, dampak tersebut bersifat faktor eksternal, karena sentimen berasal dari pasar modal global. Dari sisi internal, Perry menegaskan, kondisi perekonomian RI berada dalam level yang positif. Ini terefleksikan dari berbagai indikator, mulai dari defisit transaksi berjalan yang terjaga hingga nilai tukar rupiah yang cenderung menguat pada beberapa sesi perdagangan terakhir.
Perusahaan properti Evergrande, sebelumnya bernama Hengda Group, didirikan oleh Xu Jiayin pada tahun 1996 dan berkantor pusat di Shenzhen, China. Perusahaan ini berkembang pesat selama booming perumahan di Tiongkok. Selain cadangan lahan yang cukup besar, setidaknya ada 1.300 pengembangan apartemen mewah yang dibangun Evergrande lebih dari 280 kota di seluruh Tiongkok.
Belakangan, karena penjualan perumahan mulai melambat dalam beberapa tahun terakhir, hutang Evergrande terus meningkat. Salah satu strategi yang dilakukan perusahaan adalah dengan melakukan diversifikasi ke sektor bisnis lain seperti kendaraan listrik, sepak bola, dan bahkan air minum kemasan. Evergrande mempekerjakan sebanyak 200 ribu karyawan dan bertanggung jawab atas 3,8 juta pekerjaan setiap tahunnya.
Terimbas Badai Regulasi
Seperti diketahui, pemerintah Tiongkok telah meningkatkan peraturan di sektor properti untuk mengendalikan lonjakan harga rumah dan pinjaman yang berlebihan. Pada tahun 2020, misalnya, pemerintah memberlakukan aturan ‘three red lines’ atau tiga garis merah pada perusahaan developer tertentu untuk membantu mengekang tingkat utang dan menurunkan jumlah utang. Tiga kebijakan garis merah tersebut diantaranya; 70% plafon kewajiban terhadap aset (tidak termasuk hasil uang muka dari proyek yang dijual berdasarkan kontrak), Batas 100% atas utang bersih terhadap ekuitas serta Rasio pinjaman tunai terhadap pinjaman jangka pendek minimal satu.
Belakangan, peraturan baru ini mengakibatkan developer Evergrande gagal menjual sebagian bisnisnya, dibuktikan dengan bocornya surat dari Evergrande kepada pemerintah pada bulan September 2020 lalu yang isinya meminta bantuan akibat krisis finansial sehingga memicu kekhawatiran para investor. Diperkirakan sekitar 1,4 juta properti hunian terancam gagal bangun.
Pemerintah juga telah bekerja untuk mengendalikan harga rumah yang pada akhirnya berdampak pada pengembalian pengembang dan kemampuan membayar utang mereka. Diketahui, sektor perumahan adalah sumber utama kekayaan rumah tangga di Cina dan jika pemerintah berhasil membatasi harga properti residensial, maka pemegang hipotek yang ada bisa kehilangan ekuitas di rumah mereka. Utang rumah tangga di Tiongkok saat ini mencapai 62% dari PDB, yang sebagian besar diperoleh melalui hipotek atau kredit perumahan. Inilah yang menjadi salah satu alasan membengkaknya hutang Evergrande hingga begitu besar.
Hutang Evergrande dan Efek Domino
Pada awal 2018, Bank Sentral China sebetulnya sempat menyoroti laporan ketidakstabilan keuangan perusahaan Evergrande yang diproyeksi dapat menimbulkan risiko sistemik terhadap sistem keuangan negara. Menurut Bank Sentral China, Evergrande memiliki hutang kepada jaringan kontraktor dan bisnis lainnya yang cukup besar. Beberapa waktu kemudian, kekhawatiran ini justru semakin meningkat ketika 128 lembaga perbankan dan 121 lembaga non-perbankan terkait dengan Evergrande.
Pada hari Senin, (20/9) lalu indeks S&P 500 mengalami penurunan hingga 2,24% atau menjadi hari terburuk sejak Mei lalu. Sementara VIX, indeks yang mengukur volatilitas S&P mengalami penurunan hingga mencapai 26,7% atau tertinggi sejak Mei.
Belajar dari krisis Evergrande
Laporan Emerging Horizons in Real Estate: An Industry Initiative on Asset Price Dynamic dari Forum Ekonomi Dunia menyarankan beberapa hal untuk membantu menghindari bubble properti di masa depan, diantaranya, pertama; Otoritas pengatur perlu bekerja dengan industri real estat untuk memberikan data, analisis, dan informasi pasar yang kuat dan tepat waktu, termasuk data yang terkait dengan pembiayaan investasi dan pengembangan real estat, dengan memperhatikan prakarsa global dan nasional yang sudah berjalan.
Kedua, Otoritas nasional dan internasional harus mengadopsi target untuk memberikan transparansi dan pemahaman yang lebih baik, yang didefinisikan secara luas, di seluruh pasar real estat dan pasar terkait untuk sekuritas dan derivatif. Adapun, terakhir, Industri real estat harus terlibat dengan pemerintah dan pembuat kebijakan di tingkat global, nasional, dan lokal tentang dampak kebijakan publik terhadap sektor real estat.
Source: weforum/berbagai sumber
.jpg)
.jpg)
